Holland Steen B.V. is actief op de vastgoedmark. De objecten die reeds aanwezig zijn in Holland Steen B.V. en de drie aan te kopen panden, liggen verspreid door Nederland. Alle panden kennen een woon- of woonwinkel bestemming, verhuur vindt overwegend plaats aan particulieren. Het bedrijf wil haar vastgoedportefeuille uitbreiden.

Ondernemer Mitchell Adema is oprichter van Holland Steen BV en enig aandeelhouder. De vennootschap is opgericht in 2017. Mitchell onderneemt samen met zijn vader. Senior is al jaren in de sector actief en begeleidt de ondernemer intensief bij zijn activiteiten en treedt daarbij deels ook op als financier.

De eerste twee panden die in 2017 zijn aangekocht, worden verhuurd. Holland Steen B.V. had daarnaast een drietal beleggingsobjecten geselecteerd, waarvan er twee recentelijk door Holland Steen zijn aangekocht. Voor het derde pand is het voorlopig koopcontract ondertekend. Voor dit pand in de regio Eemshaven dat nu wordt aangekocht, is reeds een intentieverklaring getekend voor de verhuur. Deze wordt geformaliseerd na de verwerving van het object door Holland Steen. Van dit object wordt een beperkt deel uitgeruild tegen een bedrijfspand dat zal worden omgebouwd naar woonruimte (studio’s). De uitruil geschiedt tegen voor Holland Steen gunstige condities.

De kasstromen uit deze panden zijn samen met de reeds verhuurde panden, ruim voldoende om de lasten uit de financiering te dragen. Indien 25% van de huurinkomsten wegvallen kunnen de lasten uit de financiering nog steeds worden gedragen. De Loan to Value (omvang lening t.o.v. waarde onderpanden) is na aankoop van de recent aangeschafte twee panden 60%. Na aankoop van het derde object en de uitruil komt deze op 48%.

Deze drie genoemde beleggingspanden vertegenwoordigen een totale koopprijs, inclusief aankoopkosten van € 966.000,-. Hiervan is  € 126.000,- uit eigen middelen verstrekt. Het in totaal door Holland Steen gevraagde financieringsbedrag bedroeg € 840.000,-. Een deel hiervan, ad € 400.000,- is per eind januari 2019 verstrekt in een eerste tranche door onze financieringspartner NL Investeert.

Nu wordt de tweede tranche van € 440.000,- gevraagd voor de aanschaf van de woningen in de regio Eemshaven. De lening loopt 5 jaar en wordt jaarlijks in vaste termijnen afgelost. Holland Steen biedt investeerders een jaarlijkse rente van 7,0 % per jaar. 

Voordegroei heeft deze lening beoordeeld met een “GOED” en de bijbehorende A-rating.

Hypothecaire zekerheid

De lening kent de volgende zekerheden:
• Eerste hypotheek op al het vastgoed in bezit van Holland Steen B.V. en de vier objecten die nu zijn/ worden aangekocht met een waarde van € 1.753.407,-;
• Verpanding van de huurpenningen met een jaarlijkse waarde van € 187.000,- per jaar;
• Persoonlijke borgstelling van de ondernemer ad € 150.000,-;
• Achterstelling van de lening ad € 61.000, – verstrekt door Adema Sr;
• Overdracht door Adema Sr van het project in Alphen aan den Rijn, koopsom blijft schuldig als achtergestelde lening. Rente wordt betaald bij uit de huurstromen na realisatie van het project of bij verkoop.

Op basis van de waarde van de objecten en de verpanding van de huurpenningen is de waarde ruim voldoende om de nu te verstrekken faciliteit te dekken. De reeds aanwezige panden zijn onbelast. De vader van ondernemer heeft hiervoor een lening van € 61.000,- verstrekt, die wordt geheel achtergesteld ten behoeve van de nu te verstrekken lening.  DGA geeft in privé een borgstelling van € 150.000,-.
Voorts bestaat er de mogelijkheid om bij het beleggingsobject in Hoensbroek het parkeerterrein afzonderlijk te verkopen aan een ontwikkelaar. Op dit aparte terrein rust nog een bestemmingsplan voor een nog te bouwen woning. Geschatte waarde van dit bouwblok bedraagt ca. € 100.000,-.  Mocht Holland Steen B.V. gedurende de looptijd van de lening dit terrein verkopen, dan zal de volledige opbrengst aangewend worden ter aflossing van de lening.

De belangrijkste bevindingen van Voordegroei over deze lening:

• De ondernemer en zijn vader hebben ruim ervaring in de particuliere vastgoedmarkt;
• De lening kent een uitstekende dekking door de zekerheden die zijn gevestigd:
• De kasstromen uit deze panden zijn ruim voldoende om de lasten uit de financiering te dragen. Indien 25% van de huurinkomsten wegvallen kunnen de lasten uit de financiering nog steeds worden gedragen;
• Er is sprake van een LtV van 48% bij verstrekking van de financiering;
• De financiering van € 440.000,- is verantwoord. Met het afgesproken aflossingsschema heeft Holland Steen voldoende mogelijkheden om de lening in een verantwoorde periode af te lossen. De huurstroom is ruim toereikend om de lasten te kunnen voldoen;
• Een interessante propositie voor investeerders die een goed rendement wensen bij een beperkt risico.

Deze lening wordt in co-financiering verstrekt met NL Investeert. De voorwaarden en uitgangspunten op de website van Vooregroei en NL Investeert zijn exact hetzelfde. Dat geldt ook voor de geboden zekerheden. Deze worden door beide platforms vastgelegd in een intercreditor overeenkomst.

In onderstaande  blokken treft u uitgebreide informatie aan over Holland Steen B.V.  U kunt alle informatie ook lezen in het informatie memorandum.

Download het volledige informatie memorandum.