Financiële informatie en risico’s

 

Geld uitlenen aan Hypotheken Midden Nederland brengt risico’s met zich mee. Het grootste risico is dat de geldlening (en rente) niet kan worden terugbetaald.

Voordegroei heeft deze lening beoordeeld met een “Goed” en een bijbehorende “A-rating”.

De belangrijkste bevindingen van Voordegroei zijn:

• De ondernemerskwaliteiten achten wij meer dan voldoende voor het duurzaam continueren en uitbouwen van de bedrijfsactiviteiten van HMN;
• Het bedrijf kent efficiënte processen en het verdienmodel is schaalbaar;
• De groeistrategie is helder en realistisch. De over te nemen portefeuilles hebben een stabiele premieomzet en de ervaring is dat er ruimte is voor cross-selling om de portefeuilles uit te bouwen en de polisdichtheid te vergroten;
• Het bedrijf heeft een mooi trackrecord. De resultaten zijn de afgelopen jaren structureel positief en er is sprake van een grote kern terugkerende inkomsten;
• De vastgoedportefeuille zorgt voor een aanvullende stroom vaste inkomsten;
• De aanvullende financiering van € 900.000,- is verantwoord en draagt bij aan de duurzame groei van het bedrijf. Met het afgesproken aflossingsschema heeft HMN voldoende mogelijkheden om de verdere groei intern te financieren en de lening in een verantwoorde periode af te lossen.

.

Organisatiestructuur

 

 

  • Llexis Beheer BV is de personal holding van Lex van Hoepen. In deze vennootschap worden de aandelen gehouden van de werkmaatschappijen Hypotheken Midden Nederland BV en Kredirect BV. Daarnaast is in deze BV een stamrechtverplichting ten behoeve van de DGA ondergebracht.
  • In Kredirect BV wordt een kredietportefeuille gehouden. Daarnaast is in deze vennootschap een OG portefeuille aanwezig die wordt verhuurd. De inkomsten in deze bv bestaan uit provisie- en huurinkomsten.
  • In Hypotheken Midden Nederland BV wordt een hypotheken- en assurantieportefeuille gehouden. De inkomsten bestaan uit provisies en vergoedingen die klanten betalen voor het advies dat zij krijgen.

Alle betrokken entiteiten zijn als kredietnemer mee verbonden en geregistreerd door Voordegroei. Zij zijn daarmee aansprakelijk voor de lening van Voordegroei.

Kredietnemer

Alle betrokken entiteiten zijn als kredietnemer mee verbonden en  geregistreerd door Voordegroei. Ze zijn daarmee aansprakelijk voor de lening van Voordegroei.

Bestaande financieringen

  • Lening SIG ten behoeve van vastgoed portefeuille                                        € 1.074.370,-
  • Lening investeerders ten behoeve van verzekeringsportefeuilles              € 657.500,-

Zekerheden Voordegroei

• Verpanding van de assurantieportefeuille;
• 2e Hypothecaire inschrijving van € 1.000.000,- op het in Kredirect BV aanwezige vastgoed;
• Persoonlijke borgstelling van de DGA met een waarde van € 100.000,-;

De beoordeling is gebaseerd op de historische resultaten en de te verwachte resultaten voor 2018 en de komende jaren, na financiering.

Rentabiliteit

De onderneming heeft in de afgelopen jaren structureel positieve resultaten behaald die zijn toegevoegd aan het vermogen. De over te nemen portefeuilles hebben een stabiele premie- en provisieomzet. De verwachting is dat de polisdichtheid verder toeneemt.

De omzet uit de bestaande portefeuilles is vrijwel geheel terugkerend. In 2017 betrof dit in tototaal €708.000,-. Met de aankoop van de nieuwe portefeuilles komt hier per jaar ongeveer €190.000,- bij. Voor het jaar 2018 is gerekend met een beperkte bijdrage gezien het feit dat de portefeuilles gedurende het jaar zijn aangekocht. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwe omzet uit de advisering van de nieuwe klanten.

De omzet is de afgelopen jaren sterk gestegen van ruim € 170.000 in 2014 naar ruim € 537.000,- in 2017. De verwachting is dat deze stijging doorzet. Gezien het minder vaststaande karakter hiervan is met deze stijging slechts beperkt rekening gehouden.

In de prognose is er vanuit gegaan dat er jaarlijks portefeuilles worden aangekocht voor een bedrag gelijk aan de afschrijvingen op de portefeuilles. Hierbij is gerekend met een prijs van 2,5 x de jaarlijkse provisie inkomsten, zodat er jaarlijks € 70.000,- extra provisie inkomsten zullen worden behaald.

De inkomsten uit de verhuur van de woningen is als een saldo gepresenteerd bij de omzet. Op deze wijze wordt voorkomen dat de kostenstructuur van de onderneming vertekend wordt door kosten die feitelijk samenhangen met het aanwezige vastgoed. De inkoop van de onderneming bestaat uit de kosten voor de ZZP-adviseurs die namens HMN klanten bezoeken.

De kosten voor loon en de overige bedrijfskosten laten een stabiele ontwikkeling zien. Voor de komende periode is een beperkte kostenstijging opgenomen. Door de werkwijze van de onderneming en het uitbesteden van een aantal werkzaamheden, zullen de kosten ook bij verdere groei niet significant wijzigen en is de personele bezetting voorlopig nog voldoende. Bij nieuwe aankopen moet er mogelijk uitbreiding plaatsvinden van het aantal medewerkers. Deze uitbreiding kan worden betaald uit de extra inkomsten die uit de betreffende portefeuille voortvloeien.

Liquiditeit

De kasstroom in de onderneming is ruim voldoende om de verplichtingen uit de financieringen te voldoen. In de cijferopstelling is deze ruimte beperkt zichtbaar door de voorgestelde investeringen in de aankoop van nieuwe portefeuilles voor een bedrag van € 175.000,- per jaar.

Door de aard van de onderneming is er sprake van een situatie waarin er geen debiteuren zijn. Premies worden geïncasseerd door de maatschappij of de service provider. Maandelijks wordt een overzicht ontvangen van de te ontvangen provisies. Deze provisie wordt direct betaald. Hierdoor lijkt de liquiditeitsratio niet sterk. De maandelijks terugkerende inkomsten komen in de ratio’s niet tot uiting, terwijl de verplichtingen (die grotendeels ook maandelijks worden voldaan, zoals aflossingen) volledig in de ratio doordrukken. Dit heeft als gevolg dat de feitelijke situatie sterker is dan de ratio’s doen vermoeden.

Balans

Ondanks het stelselmatig investeren in portefeuilles en de opbouw van een vastgoedportefeuille, is er een sterke vermogenspositie met een te verwachten solvabiliteit van 27,4% eind 2018 en 33,5% eind 2019.

Hierbij zijn drie belangrijke punten aan te merken:

• Op de waarde van de portefeuille wordt jaarlijks afgeschreven;
• De marktwaarde van de portefeuille wordt geschat op ruim € 2,3 miljoen, hetgeen een aanzienlijke stille reserve geeft;
• Het OG is redelijk recent gewaardeerd ivm financiering. De marktwaarde van het OG ligt op €1,5 miljoen, hetgeen een overwaarde van ongeveer € 500.000,- geeft.

Bij het vreemd vermogen is een stamrechtverplichting ten gunste van de ondernemer opgenomen. Feitelijk gaat het hier om een fiscale reservering en niet om vreemd vermogen. Deze reserve is dan ook gecorrigeerd in de berekening van de solvabiliteit. De kwaliteit van de activa is goed en geeft geen reden voor correcties.

Winst en Verliesprognose

De geconsolideerde winst en verliesrekening prognose zien er op basis van de omzetprognoses en de beschreven aannames als volgt uit:

Balans

Hieronder geven we de geconsolideerde balans weer tot en met 2020:

Kasstroomberekening

Hieronder vermelden we de kasstroom uit operationele- en financieringsactiviteiten op basis van de geconsolideerde prognoses tot en met 2020:

Nu investeren

Investeer in HMN

Ivo Feeke

Oprichter

Heeft u vragen?

Ons team staat voor u klaar